Der Erwerber von Immobilieneigentum erzielt in der Regel aus einer zum Privatvermögen gehörenden Wohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), sofern die Wohnung nicht selber genutzt sondern an Dritte vermietet wird. Aufgrund des Prinzips der konsequenten Trennung der Herstellungskosten von den absetzbaren Aufwendungen entstehen bereits in der Kaufphase Werbungskosten, die zu negativen Einkünften bei dieser Einkunftsart führen. Der Erwerber ist berechtigt, diese Verluste bedingt mit seinen anderen einkommenssteuerpflichtigen Einkünften zu verrechnen und mindert damit sein zu versteuerndes Einkommen. Zu den Werbungskosten in der Kaufphase gehören unter anderem ganz oder teilweise die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung. Ob die Zinsen in der Ankaufsphase als Werbungskosten anerkannt werden, entscheidet das zuständige Wohnsitzfinanzamt des Erwerbers. Im Zweifel sind diese Kosten sodann mit der jährlich anzusetzenden linearen Abschreibung abzusetzen. Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ergeben sich bei der Immobilie-Kapitalanlage nicht nur im Investitionsjahr. Auch in den Folgejahren übersteigen die Ausgaben für Zinsen, Bewirtschaftungskosten sowie die Abschreibungen im Regelfall die Mieteinnahmen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohneinheit unterliegen der jährlichen Abschreibung. Sie führen damit ebenfalls zu einer laufenden Minderung des steuerpflichtigen Einkommens.
Die Differenz zwischen den Werbungskosten, die inkludieren die Afa und der Einnahmen (Miete für Wohnung) ergeben dann die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Jahr des Erwerbs und in den Folgejahren kann die lineare AfA aus
der Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 EStG anteilig in Anspruch genommen werden. Die Berechnungsgrundlage ergibt sich aus dem Wert der Altbausubstanz sowie der Differenz zwischen „Sanierungs-AfA Grundlage“ und dem Kaufpreis. Der auf das Grundstück entfallende Teilkaufpreis kann nicht abgeschrieben werden. Bei Objekten, die in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten liegen oder als denkmalgeschützt klassifiziert wurden, können die von den zuständigen Behörden anerkannten Kosten der Sanierungsmaßnahmen zusätzlich zur linearen AfA abgeschrieben werden. Diese Abschreibung kann im Jahr der Fertigstellung in Anspruch genommen werden.
Der Käufer einer Denkmalimmobilie kann durch die erhöhte Abschreibung jährlich hohe Anteile der Sanierungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen. So werden bei einer denkmalgeschützten Immobilie alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung angefallen sind, auf besondere Weise anerkannt. Je nach späterer Nutzung können Selbstnutzer diese Kosten zu 90% gleichmäßig verteilt auf 10 Jahre steuerlich geltend machen, während Kapitalanleger diese Kosten sogar in voller Höhe über 12 Jahre ansetzen können. Dabei werden in den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7% steuerlich berücksichtigt. Je höher der Sanierungskostenanteil bei einem Baudenkmal ist, desto höher sind auch die als Werbungskosten anzusetzenden Beträge für den Käufer. Diese im Vergleich zu Bestand- oder Neubauimmobilien sehr umfangreichen Sonder-Abschreibungsmöglichkeiten machen Denkmäler zu einer potentiell lukrativen Anlage.
Nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt für Immobilien beim Verkauf Steuerfreiheit, wenn es sich um Grundstücke des Privatvermögens handelt. Im Gegensatz zu sämtlichen anderen Wertanlagen, auf deren Gewinne die seit Anfang 2009 geltende Abgeltungssteuer erhoben wird, fallen die Veräußerungsgewinne von Immobilien nach Ablauf dieser Spekulationsfrist nicht unter diese Regelung und bleiben weiterhin steuerfrei. Nur wenn die Verkaufstätigkeiten einen Umfang und eine Intensität annehmen, dass sie in die Gewerblichkeit hineinwachsen, unterliegen die Veräußerungsgewinne der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer. In der Regel nimmt die Finanzverwaltung einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn ein Steuerpflichter mehr als drei Objekte, also auch drei Eigentumswohnungen, innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung verkauft. Vor der Veräußerung sollte daher jeder Erwerber seinen Steuerberater hinzuziehen.
Bei dem Immobilienerwerb handelt es sich um eine langfristige Investition in Sachwerte mit der langfristigen Chance zur Gewinnrealisierung.
Ein kurzfristiger Verkauf der Immobilie (z. B. nach ein oder zwei Jahren) kann ggf. zu einem (hohen) (Wert-) Verlust führen, da z.B. der ursprünglich gezahlte Kaufpreis nicht erreicht werden kann/wird und/oder die beim ursprünglichen Kauf angefallenen Nebenkosten durch den Weiterverkauf nicht gedeckt werden können. Ein (Wert-) Verlust kann jedoch auch bei einem langfristigen Besitz der Immobilie nicht ausgeschlossen werden. Die Erreichung eines bestimmten (Mindest-) Kaufpreises – unabhängig davon, wann und nach welcher Zeitspanne der Weiterverkauf erfolgen soll – kann durch die Eigentümerin nicht garantiert werden.
Aufgrund des attraktiven Standortes kann es zu einer möglichen Lageverbesserung kommen. Städtebauliche Veränderungen im Rahmen der weiteren Entwicklung des ausgewiesenen Sanierungsgebiets haben unmittelbaren Einfluss auf den Standort und damit die Werthaltigkeit und/oder die Wertentwicklung der Immobilie. Dies kann unmittelbare Auswirkungen auf die Vermietbarkeit sowie die Höhe der erzielbaren Miete haben.
Es besteht weder eine Garantie für die Wertentwicklung, die Werthaltigkeit und/oder die Vermietbarkeit der erworbenen Immobilie. Die Eigentümerin und der Bauträger hat hierauf keinen Einfluss.
Der Erwerber leistet mit der Sanierung einer einmaligen Bestandsimmobilie und Schaffung von neuem hochwertigem Wohnraum einen wichtigen gesellschaftlichen Beitrag zur Wiederbelebung der Südstadt von Wilhelmshaven.
Die nachfolgenden Darstellungen beschreiben auszugsweise die bestehenden Risiken. Eine Darstellung sämtlicher Risiken ist nicht möglich, da zahllose individuelle Gegebenheiten, wie beispielweise Scheidung oder Arbeitslosigkeit, Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg des Immobilienerwerbs haben können. Die folgenden Ausführungen beschränken sich daher auf vorhersehbare Risiken, von denen sich auch mehrere verwirklichen können.
Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaftlichen wie auch steuerlichen Gründen grundsätzlich als langfristige Vermögensanlage gesehen werden. Da eine Immobilie den allgemeinen marktwirtschaftlichen Spielregeln von Angebot und Nachfrage unterliegt, ist ein Verkauf nur möglich, wenn eine entsprechende Nachfrage besteht. Aufgrund von konjunkturellen Schwankungen, der Umfeldentwicklung oder sonstigen Faktoren besteht das Risiko, dass die Immobilie nicht oder nicht zu dem erhofften Kaufpreis veräußert werden kann. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Verkaufspreis unter dem Erwerbspreis liegt.
Vermietet der Erwerber die Immobilie, so trägt er als Vermieter das Vermietungsrisiko. Dieses besteht zum einen darin, dass die erworbene Immobilie ganz oder vorübergehend nicht vermietet werden kann. Zum anderen kann es aufgrund mangelnder Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit des Mieters zu Mietausfällen kommen. Im Falle des Leerstandes der Immobilie sind die sonst im Rahmen eines Mietverhältnisses umlagefähigen Nebenkosten vom Erwerber zu tragen. Die umlagefähigen Nebenkosten betragen nach der derzeitigen Kalkulation min. 0,70 EUR pro m². Die Mieteinnahmen können geringer ausfallen, als durch den Erwerber geplant bzw. erwartet. Streitigkeiten aus und im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie unterliegen ausschließlich dem gültigen Mietrecht und können langwierige und z. T. kostenintensive Rechtsstreitigkeiten begründen. Es empfiehlt sich, eine Rechtsschutzversicherung für solche Fälle abzuschließen. Das Bonitätsrisiko der Mieter trägt allein der Erwerber.
Im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie entstehen neben der Kaufpreiszahlung weitere einmalige Kosten, z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten. Die Kosten sind vom Erwerber zu tragen und dem angegebenen Kaufpreis hinzuzurechnen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises und kann durch die Eigentümerin nicht pauschal genannt werden. Dazu sind aber vor der Beurkundung konkrete Auskünfte möglich. Die Kosten sind bei einer geplanten Fremdfinanzierung der Immobilie zu berücksichtigen.
Das Gemeinschaftseigentums sowie das Sonder- und Teileigentum einer Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung entscheidet mit über die Werthaltigkeit einer Immobilie.
Es ist vorgesehen, dass die Hausverwaltung einem Unternehmen übertragen wird. Die Hausverwaltung umfasst dabei nur diejenigen Belange, die im Zusammenhang mit der gesamten Immobilie stehen (sog. Gemeinschaftseigentum). Nicht von der Hausverwaltung gedeckt ist in der Regel die Verwaltung des Sondereigentums (d. h. das Wohnungseigentum); dies obliegt ausschließlich dem Erwerber als Wohnungseigentümer und beinhaltet insbesondere Fragen zur Miete bzw. dem Mietverhältnis, individuelle Instandsetzungen/Reparaturen der Wohnung, etc..
Was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, ergibt sich aus der notariellen Teilungserklärung. Die Teilungserklärung nebst Baubeschreibung wird jedem Erwerber rechtzeitig vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt. Die jeweiligen Wohnungseigentümer bilden untereinander eine Wohnungseigentümergemeinschaft und haften untereinander und gegenüber Dritten als Gesamtschuldner, sofern Belange der Eigentümergemeinschaft betroffen sind (Gemeinschaftseigentum). Untereinander sind die Wohnungseigentümer insbesondere zur Leistung des sog. Hausgeldes verpflichtet. Kann ein Eigentümer diese Zahlung nicht leisten, dann müssen die übrigen Eigentümer für dessen ausgefallenen Anteil – ggf. unter Einsatz von Eigenmitteln – einstehen. Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, insbesondere mit den sich ergebenden Rechten und Pflichten richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (sog. WEG) und der notariellen Teilungserklärung. Die Verwaltungskosten betragen zunächst monatlich jedes Wohnungseigentum 28,90€, für jedes Teileigentum Gewerbe 48,00€ und für jedes Teileigentum Pkw-Stellplatz 4,00€, jeweils inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer von z.Zt. 19%.
Die Nebenkosten der Immobilie (z.B. Heizung und Warmwasser) werden einmal jährlich durch die WEG-Verwaltung gegenüber dem Eigentümer abgerechnet. Auf diese Kosten leistet der Eigentümer monatliche Vorauszahlungen (sog. Wohn- oder Hausgeld). Sofern die Immobilie vermietet wird, sind diese Nebenkosten zu einem Großteil vom Mieter zu tragen. Über diese gesetzlich umlagefähigen Kosten und die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters muss jährlich abgerechnet werden. Nicht umlagefähig sind indes die Kosten der Instandhaltung oder Verwaltungskosten. Zudem wird von der Wohnungs- bzw. Teileigentümergemeinschaft eine lnstandhaltungsrücklage gebildet, auf die im Bedarfsfall zurückgegriffen werden kann, um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Die lnstandhaltungsrücklage kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Inwieweit die Rücklage den tatsächlichen Finanzbedarf deckt, kann nicht vorhergesagt werden. Ist die Instandhaltungsrücklage zu gering bemessen bzw. der Finanzbedarf höher als erwartet, kann es zu Mehrheitsbeschlüssen in der Eigentümerversammlung über Rücklageerhöhungen oder Sonderumlagen kommen.
Es handelt sich bei der erworbenen Immobilie um einen teilweise denkmalgeschützten Altbau mit entsprechender Bausubstanz.
Die Sanierung erfolgt im Rahmen der zum Zeitpunkt der Sanierung gültigen gesetzlichen Regelungen (insbes, des Denkmalschutzes) und nach den anerkannten Regeln der Technik.
Trotz sorgfältiger Prüfung kann aber nicht aus- geschlossen werden, dass die Bausubstanz Mängel aufweist, die im Rahmen der Sanierung nicht erkennbar waren. Eine Haftung für solche versteckten Mängel besteht nur dann, wenn diese der Eigentümerin im Zeitpunkt des Immobilienverkaufs bekannt waren und diese arglistig verschwiegen wurden. Die diesbezügliche Beweislast liegt beim Erwerber. Für die Abnutzung von Bauteilen und damit verbundene möglicherweise entstehende Instandhaltungskosten bzw. Reparaturkosten durch den Erwerber übernimmt die Eigentümerin keine Haftung. Es kann des Weiteren nicht ausgeschlossen werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt Altlasten bzw. Verunreinigungen auf dem Grundstück gefunden werden, die zum Zeitpunkt des Verkaufs und Eigentumserwerbs des Erwerbers nicht erkennbar waren. Dies kann zu einem Wertverlust der Immobilie bzw. zu Mieteinbußen führen. Für Altlasten übernimmt die Eigentümerin keine Haftung.
Die Eigentümerin beauftragt mit der Sanierung verschiedene Fachunternehmen. Gegenüber diesen Fachunternehmen können Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden, wenn in den jeweiligen Gewerken Mängel auftreten. Im Verhältnis zu den Erwerbern beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Sollten in dieser Zeit Mängel auftreten, können sie über die Eigentümerin gegenüber den ausführenden Fachunternehmen geltend gemacht werden, die dann zu einer fachgerechten Mängelbeseitigung verpflichtet sind.
Das Insolvenzrisiko der Eigentümerin und der ausführenden Fachunternehmen trägt während der Gewährleistungsfrist der Erwerber. Es ist daher nicht auszuschließen, dass solche Gewährleistungsansprüche nicht durchsetzbar sind.
Ein möglicherweise durch den Erwerber der Immobilie beabsichtigter und/oder realisierbarer Steuervorteil ist abhängig vom jeweiligen Einzelfall, insbesondere der konkreten Einkommenssituation des Erwerbers.
Eine Änderung der Einkommensverhältnisse oder des Steuerrechts kann Auswirkungen auf die individuellen Steuervorteile haben. Über die Höhe der möglichen Steuervorteile kann die Eigentümerin keine Angaben machen. Diese werden im jeweiligen Einzelfall durch das zuständige Wohnsitz-Finanzamt bestimmt.
Die steuerlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanzverwaltung, die Steuergesetze und die Steuersätze können sich in Zukunft gegenüber den vorgenommenen Annahmen ändern. So kann z.B. die angenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die Kategorien Anteil Grund und Boden, Anteil Altbausubstanz und Anteil Sanierung durch eine spätere Außenprüfung der Finanzverwaltung abgeändert werden, was sich steuerlich negativ auswirken kann. Die gesamten Sanierungskosten sind außerdem nur dann anzusetzen, wenn der Erwerb vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt ist. Ein späterer Erwerb mindert die erhöhten Abschreibungen.
Es ist dringend anzuraten, im Zusammenhang mit der Immobilie und allen damit auftretenden Fragestellungen (z. B. Erwerb, Besitz, Veräußerung, Anerkennung von Aufwendungen und/oder Abschreibungen) eine steuerrechtliche Beratung durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe in Anspruch zu nehmen.
Die Finanzierung einer Immobilie und der Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer) erfolgt in der Regel aus Eigen- und Fremdkapital. Wenn der Erwerber den Erwerb der Immobilie durch ein Bankdarlehen ganz oder teilweise fremdfinanziert, haftet er für den ordnungsgemäßen Kapitaldienst, d.h. für die fristgerechten Zahlung der Darlehenszinsen sowie die Tilgung des Darlehens. Diese Verpflichtung besteht unabhängig vom Vermietungsstand der Immobilie, der persönlichen Liquidität oder sonstigen Faktoren. Ist eine Anschlussfinanzierung vorgesehen, ist zu beachten, dass der dann gültige Zinssatz höher sein kann als der anfänglich vereinbarte Zinssatz. Dies kann zu einer finanziellen Mehrbelastung führen.
Auf Seiten der Eigentümerin ist die Finanzierung der Baumaßnahme sichergestellt. Der Erwerber zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die Eigentümerin und die von ihr beauftragten Fachunternehmen die Leistungen gemäß Baubeschreibungsverteilungserklärung vollständig erbracht hat und diese abgenommen wurde. Sollte das Bauvorhaben daher ins Stocken geraten oder endgültig nicht abgeschlossen werden, kann der Erwerber vom Vertrag zurücktreten und ist damit nicht zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Bis dahin getätigte Aufwendungen in Erwartung der Vertragsdurchführung können aber möglicherweise nicht durchgesetzt werden.
Es ist nicht auszuschließen, dass unvorhersehbare äußere Ereignisse im In- und Ausland die Geschäftstätigkeit der Eigentümerin beeinflussen und sich so negativ auf deren wirtschaftliche Situation auswirken. Im schlimmsten Fall kann die Eigentümerin zur Einstellung ihrer Geschäftstätigkeit gezwungen sein. Dies kann (un-)mittelbare Auswirkungen auf den Erwerb der Immobilie haben.
Aufgrund der besonderen Lage der Immobilie im Sanierungsgebiet können behördliche Auflagen oder besondere Genehmigungsvoraussetzungen bestehen, die eine spätere Umgestaltung der Immobilie einschränken.